Anticipo, apartado y arras: qué recuperas si te arrepientes de comprar

Depende de lo que firmaste y de dónde está el inmueble, pero hay que decirlo sin rodeos: en México no existe un “derecho general a arrepentirse” de una compra. Cuando comprador y vendedor se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, la compraventa ya es perfecta y obligatoria para ambos, aunque no se haya entregado el inmueble ni pagado todo (artículo 2249 del Código Civil Federal). Por eso, si te echas para atrás, la regla es que incumples el contrato, y recuperar tu dinero dependerá de cómo se pactaron el anticipo, el apartado o las arras, no de tus ganas de cancelar.

Es de las preguntas que más recibimos en City Laws. Alguien entrega un “apartado” para reservar un departamento en la Riviera Maya, a las semanas cambia de opinión y da por hecho que le devolverán todo porque “solo fue un anticipo”. A veces sí, a veces no, y a veces recupera una parte. A continuación te explicamos, con la ley en la mano, qué significa cada figura y cuándo recuperas lo que pagaste.

Primero lo esencial: comprar es un acuerdo que obliga

Mucha gente cree que hasta no firmar la escritura no está comprometida, pero el artículo 1796 del Código Civil Federal establece que los contratos obligan desde que se perfeccionan, y el 1797 aclara que ni su validez ni su cumplimiento pueden quedar al arbitrio de una sola de las partes: no puedes cancelar solo porque quieres, igual que el vendedor tampoco puede echarse para atrás a su antojo.

Cuando una parte incumple, la que sí quería cumplir puede elegir, según el artículo 1949: exigir que el contrato se cumpla a la fuerza, o pedir que se resuelva (se cancele), y en ambos casos reclamar los daños y perjuicios. Si el contrato se resuelve, las partes deben restituirse lo que se entregaron —por ejemplo, tu anticipo—, pero quien incumplió responde por esos daños. Por eso a veces no recuperas todo: no es un castigo por salirte, sino la indemnización de lo que tu cambio de opinión le costó a la otra parte.

Anticipo, apartado y arras no son lo mismo

En la calle estas tres palabras se usan casi como sinónimos, pero jurídicamente tienen tratamientos distintos, y esa diferencia decide cuánto recuperas.

Y hay un detalle que sorprende a casi todos: en las ventas mercantiles, el artículo 381 del Código de Comercio dispone que, salvo pacto en contrario, las cantidades entregadas como arras se reputan dadas a cuenta del precio. Por defecto tu anticipo es parte del precio, no una multa; para que sea “multa por cancelar” tiene que pactarse expresamente. Ten presente, eso sí, que el artículo 381 rige las ventas mercantiles: la compraventa de vivienda entre particulares suele ser civil, regida por el Código Civil del estado, que no siempre regula las arras, de modo que este criterio no se aplica de manera automática a cualquier operación.

¿Y el “apartado”? Casi siempre es una promesa de compraventa

Cuando reservas con un apartado, lo que sueles firmar es un contrato de promesa de compraventa: un contrato preliminar por el que ambas partes se comprometen a firmar después el definitivo. Para ser válido, el artículo 2246 del Código Civil Federal exige que conste por escrito, contenga los elementos del contrato definitivo y se limite a cierto tiempo. La promesa solo genera una obligación de hacer: celebrar la compraventa. Si quien prometió se niega a firmar, el artículo 2247 prevé que el juez firme en su rebeldía o que el incumplido responda por daños y perjuicios. Por eso un apartado no es un “papelito sin consecuencias”: es un compromiso real, y conviene que un abogado inmobiliario revise la cláusula de devolución antes de entregarlo.

Cuando el contrato dice que “pierdes el anticipo”: la cláusula penal y sus límites

Muchos contratos castigan al que se arrepiente: “si cancelas, pierdes lo entregado”. Eso se apoya en la cláusula penal o pena convencional. Según el artículo 1840 del Código Civil Federal, esa pena sustituye a los daños y perjuicios (no se cobran las dos cosas) y, por el artículo 1842, quien la cobra no tiene que probar el perjuicio. Pero la ley pone frenos que protegen al comprador y que casi nadie conoce:

• La pena no puede exceder ni en valor ni en cuantía a la obligación principal (artículo 1843). Una cláusula que pretenda quedarse con más de lo que valía tu obligación es cuestionable.
• El acreedor debe optar entre exigir el cumplimiento o la pena, no ambos (artículo 1846): no pueden obligarte a comprar y quedarse con la pena.
• No se cobra la pena si el incumplimiento se debió al propio acreedor, a caso fortuito o a fuerza mayor (artículo 1847).

Que un contrato diga “pierdes todo tu anticipo” no lo hace automáticamente válido: la pena tiene techo legal y, si es abusiva, puede impugnarse.

¿La Profeco me protege? Solo en ciertos casos

Aquí hay que ser honestos, porque circula mucha confusión: la Ley Federal de Protección al Consumidor no protege toda compra de inmueble. Según su artículo 73, solo aplica cuando el vendedor es fraccionador, constructor, promotor, o quien vende al público vivienda casa-habitación (o tiempo compartido), y esos contratos deben registrarse ante la Profeco. Si la compra es entre particulares, no rige la Profeco sino el Código Civil. Cuando sí aplica, el comprador gana dos protecciones frente al desarrollador:

• Penas recíprocas y equivalentes. El artículo 73 TER, fracción IX, exige que las penas por incumplimiento sean iguales para ambas partes: es ilegal que a ti te penalicen con perder todo el enganche mientras el desarrollador no asume una pena equivalente. El contrato también debe prever el procedimiento de cancelación (fracción XI) y las garantías y gastos reembolsables (fracción X).
• Devolución más bonificación si el que falla es el desarrollador. Si el proveedor incumple o presta un servicio deficiente, los artículos 92, 92 Bis y 92 TER te dan derecho a la devolución de lo pagado más una bonificación no menor al 20% del precio pagado, sin perjuicio de la indemnización por daños y perjuicios, y por la misma forma de pago que usaste.

Existe además un derecho de retracto de 5 días hábiles: el artículo 56 permite al consumidor revocar su consentimiento sin responsabilidad dentro de los 5 días hábiles siguientes a la entrega del bien o a la firma del contrato (lo último que ocurra), y el proveedor debe reintegrarle lo pagado. Ojo con la letra chica: ese derecho está pensado para ventas a domicilio o fuera del establecimiento (artículo 51), así que no es un “período de gracia” automático para todo inmueble comprado en la oficina del desarrollador; su aplicabilidad depende de dónde y cómo se firmó. De hecho, el contrato de adhesión modelo de preventa registrado ante Profeco reconoce al comprador 5 días hábiles desde la firma para cancelar sin responsabilidad, con devolución de lo entregado (menos gastos), y prevé que si al comprador le cancelan el crédito hipotecario, el contrato se cancela de pleno derecho sin responsabilidad para nadie.

Quintana Roo: aquí las arras sí están reguladas

Esto es decisivo para quien compra en Cancún, Playa del Carmen o Tulum, porque cada estado tiene su propio Código Civil y el resultado depende de dónde esté el inmueble. A diferencia del federal, el Código Civil de Quintana Roo sí regula expresamente las arras y por defecto las considera confirmatorias (artículo 296):

1. Si el contrato se cumple, las arras se restituyen o se imputan al precio (fracción I).
2. Si el comprador se arrepiente, la contraparte puede rescindir por escrito y conservar las arras: el comprador las pierde (fracción II).
3. Si el vendedor incumple, la otra parte puede exigir rescisión o cumplimiento y la devolución de las arras más otro tanto (duplicadas), más daños y perjuicios (fracción III).

Existe un único escenario en el que “arrepentirse” sí es un derecho pactado: las arras penitenciales o “seña penitencial”. Si en un contrato de tracto sucesivo se pactan expresamente como tales, los artículos 297 a 299 permiten a cualquiera de las partes dar por terminado el contrato por su sola voluntad: quien las entregó las pierde; quien las recibió devuelve lo recibido más otro tanto; y en ese caso no hay responsabilidad adicional por daños y perjuicios. El detalle crítico: deben pactarse expresamente; si el contrato no lo dice, se presumen confirmatorias y no dan derecho a desistir libremente.

Entonces, ¿recupero mi dinero o no?

No hay una respuesta única, pero sí una forma ordenada de averiguarlo. Revisa cuatro cosas: quién te vende (un desarrollador activa la ley del consumidor; un particular, el Código Civil del estado), qué firmaste (recibo de anticipo, promesa de compraventa, cláusula penal, arras confirmatorias o penitenciales), dónde está el inmueble (en Quintana Roo las arras tienen reglas propias) y por qué te arrepientes (cambiar de opinión no es lo mismo que cancelar porque el vendedor incumplió o el banco te negó el crédito). Si el vendedor es quien falló, tu posición es más fuerte; si el que se arrepiente eres tú, la pregunta es cuánto de lo entregado era “a cuenta del precio” (recuperable) y cuánto era una pena válida. Como cada contrato es distinto, si el monto es importante conviene reservar una asesoría legal para leer tu contrato antes de reclamar o de firmar cualquier cancelación.

Preguntas frecuentes

Di un anticipo y me arrepentí. ¿Lo recupero completo?

Depende de cómo se pactó. Por defecto, en ventas mercantiles el anticipo es pago a cuenta del precio (artículo 381 del Código de Comercio) y, si el contrato se rescinde, debe restituirse. Pero si tú incumpliste, el vendedor puede reclamar daños y perjuicios o aplicar una pena válida, y eso reduce lo que recuperas.

Mi contrato dice que si cancelo pierdo todo lo pagado. ¿Es legal?

No necesariamente. Esa cláusula penal tiene límites: no puede exceder en valor ni en cuantía a la obligación principal (artículo 1843) y no se cobra si el incumplimiento se debió al propio vendedor, a caso fortuito o a fuerza mayor (artículo 1847). Si el vendedor es un desarrollador, la penalización debe ser recíproca y equivalente (artículo 73 TER de la ley del consumidor).

En Cancún o Tulum, ¿las arras funcionan distinto?

Sí. El Código Civil de Quintana Roo regula expresamente las arras (artículos 296 a 299). Por defecto son confirmatorias: si el comprador se arrepiente las pierde; si el vendedor incumple, debe devolverlas duplicadas más daños. Solo cuando se pactan expresamente como penitenciales cualquiera puede desistir sin responsabilidad extra.

Aviso legal

Este contenido es informativo y divulgativo sobre el marco general del anticipo, el apartado y las arras en México; no constituye asesoría jurídica para un caso concreto, no crea una relación abogado-cliente y no garantiza resultado alguno. El resultado real depende de lo que diga el contrato firmado y del Código Civil del estado donde se ubique el inmueble. Las leyes citadas pueden cambiar y aplicarse de forma distinta según las circunstancias de cada caso. Antes de firmar documentos, entregar dinero o reclamar una devolución, consulta a un abogado sobre tu situación particular.

⚠️ Contenido informativo de carácter general, actualizado a su fecha de publicación. No constituye asesoría legal ni crea una relación abogado-cliente; las leyes cambian y cada caso es distinto. Para tu situación específica, agenda una asesoría gratuita.