No. En México no existe la figura de “playa privada”: ninguna propiedad, por costosa que sea y por muy pegada al mar que esté, puede ser dueña de la playa ni de la franja de arena que la antecede. Las playas marítimas y la zona federal marítimo terrestre (ZOFEMAT) son bienes de uso común del dominio público de la Nación (artículo 7, fracciones IV y V, de la Ley General de Bienes Nacionales), y como tales son inalienables, imprescriptibles e inembargables. Lo máximo que un particular puede obtener sobre la franja frente a su terreno es una concesión de uso y aprovechamiento otorgada por la SEMARNAT, que ni lo hace dueño ni lo autoriza a cerrar el acceso público.
Es de las preguntas que más recibimos en City Laws, sobre todo de quienes están por comprar una casa o un lote frente al mar en la Riviera Maya, Tulum o Cancún. El folleto promete “playa privada”, el vendedor habla de “concesión federal” como si fuera un título de propiedad, y el comprador imagina una franja de arena de uso exclusivo con acceso cerrado. A continuación te explicamos, con la ley en la mano, qué es realmente la ZOFEMAT, qué te da y qué no te da una concesión, y por qué cerrar el paso a “tu” playa es ilegal.
Qué es la ZOFEMAT y por qué no se compra
La base está en la propia Constitución. El artículo 27, párrafos cuarto y quinto, establece que las aguas de los mares y las zonas marítimas son propiedad de la Nación, que el dominio de la Nación sobre ellas es inalienable e imprescriptible y que su uso o aprovechamiento por los particulares solo puede hacerse mediante concesión otorgada por el Ejecutivo Federal. No hay venta posible: la Nación no vende el mar ni la playa, a lo sumo concesiona su uso.
La Ley General de Bienes Nacionales (LGBN) lo aterriza. Su artículo 7 clasifica como bienes de uso común tanto las playas marítimas (fracción IV) como la zona federal marítimo terrestre (fracción V). Y el artículo 13 es tajante: los bienes sujetos al régimen de dominio público de la Federación son “inalienables, imprescriptibles e inembargables y no estarán sujetos a acción reivindicatoria o de posesión definitiva o provisional, o alguna otra por parte de terceros”. En español simple: nadie puede ser dueño de la playa, ni comprarla, ni ganarla por el paso del tiempo, ni embargarla.
¿Qué es exactamente la ZOFEMAT? Según el artículo 119, fracción I, de la LGBN, cuando la costa presenta playas es la faja de veinte metros de ancho de tierra firme, transitable y contigua a dichas playas. Hay reglas especiales para costas rocosas y acantilados, y en cayos y arrecifes toda su superficie es ZOFEMAT. La “playa marítima”, por su parte, es la porción de tierra que la marea cubre y descubre entre los límites de mayor reflujo y mayor flujo anuales (art. 7, fr. IV). Su delimitación técnica corresponde a la SEMARNAT conforme a la NOM-146-SEMARNAT-2017 (que modificó a la NOM-146-SEMARNAT-2005, DOF 14-12-2017), que establece la metodología para la identificación, delimitación y representación cartográfica de la ZOFEMAT y los terrenos ganados al mar.
El mito de la “playa privada”
Aquí está el corazón del malentendido. El artículo 8 de la LGBN dice que todos los habitantes pueden usar los bienes de uso común sin más restricción que las leyes y reglamentos. Para “aprovechamientos especiales” sobre ellos se requiere concesión, asignación, autorización o permiso; ser dueño del terreno colindante no basta y no otorga por sí solo ningún derecho sobre la franja federal.
La playa que está frente a tu casa no es tuya. Es de uso común de toda la Nación. Puedes solicitar una concesión para usar un tramo de ZOFEMAT, pero eso es un permiso de uso, no un título de propiedad, y jamás te autoriza a cerrarle el paso a los demás.
Y hay un candado adicional que muchos desarrollos ignoran a propósito: el artículo 8, párrafo tercero, de la LGBN establece que el acceso a las playas marítimas y a la ZOFEMAT contigua no podrá ser inhibido, restringido, obstaculizado ni condicionado, salvo en los casos que fije el reglamento. Poner una reja, cobrar por pasar o negar el acceso a una playa “privada” es ilegal. El Reglamento de la materia (DOF 21-08-1991) refuerza la idea: las playas y la ZOFEMAT pueden disfrutarse por toda persona, se prohíbe construir obras que impidan el libre tránsito y los propietarios colindantes están obligados a permitir el libre acceso cuando no hay vías públicas.
Entonces, ¿qué sí puedo obtener? La concesión de ZOFEMAT
Lo máximo que un particular puede obtener sobre la franja frente a su propiedad es una concesión de uso y aprovechamiento de la ZOFEMAT: por ejemplo para una palapa, un muelle, obras de ornato o uso turístico. La otorga la SEMARNAT, a la que corresponde promover el uso y aprovechamiento sustentable de la zona, así como su deslinde y delimitación (artículo 120 de la LGBN). En la práctica el trámite lo lleva la Dirección General de ZOFEMAT; en muchos municipios costeros la administración y el cobro están delegados por convenio de coordinación, y la PROFEPA vigila el cumplimiento.
La concesión da uso exclusivo del tramo concesionado, pero conviene entender bien sus límites, porque no es lo que el marketing promete:
- No crea derechos reales. El artículo 16 de la LGBN es claro: las concesiones sobre bienes del dominio público de la Federación “no crean derechos reales”; solo otorgan, frente a la administración y sin perjuicio de terceros, el derecho a realizar los usos y aprovechamientos autorizados en el título.
- No es propiedad ni venta. No convierte la playa en tuya, no se escritura como un inmueble privado y no se transmite como propiedad.
- No autoriza cerrar el acceso público. El uso exclusivo del tramo convive con la prohibición de obstaculizar el paso hacia la playa y la ZOFEMAT contigua.
- Tiene plazo. Las concesiones sobre inmuebles federales se otorgan por un plazo de hasta cincuenta años, prorrogable (artículo 73). Al terminar, las obras e instalaciones adheridas de manera permanente pasan al dominio de la Federación.
- Es revocable. Se extingue por vencimiento, renuncia, nulidad, revocación, caducidad, declaratoria de rescate o afectación a la seguridad nacional, entre otras causas (artículos 74 a 76). No garantiza permanencia indefinida.
Antes de firmar cualquier compraventa donde el vendedor presuma “playa privada” o “concesión incluida”, conviene que un abogado inmobiliario revise qué existe realmente: si hay título de concesión vigente, a nombre de quién, con qué vigencia y con qué usos autorizados.
Propiedad, concesión y acceso: tres cosas distintas
La confusión casi siempre viene de mezclar tres planos que la ley mantiene separados. Esta tabla los ordena:
| Concepto | Qué es | Qué NO da |
|---|---|---|
| Terreno colindante | Propiedad privada del lote pegado al mar (o fideicomiso, si es extranjero en zona restringida) | No incluye la playa ni la ZOFEMAT; no da derecho automático sobre la franja federal |
| Concesión de ZOFEMAT | Permiso de uso y aprovechamiento de la franja federal, otorgado por la SEMARNAT, hasta 50 años prorrogables | No es propiedad, no crea derechos reales, no permite cerrar el acceso, es revocable |
| Acceso público a la playa | Derecho de todos los habitantes a usar y transitar la playa y la ZOFEMAT contigua | No puede ser inhibido, restringido ni condicionado por ningún propietario o concesionario |
Soy extranjero y quiero un inmueble frente al mar
Dos capas se suman aquí, y conviene no confundirlas con la ZOFEMAT. El artículo 27, fracción I, de la Constitución prohíbe que los extranjeros adquieran el dominio directo sobre tierras y aguas en la franja de 50 kilómetros a lo largo de las playas (la zona restringida). Todo el litoral de Quintana Roo —Cancún, la Riviera Maya y Tulum— cae dentro de esa franja.
La salida legal para el terreno privado colindante es el fideicomiso bancario con permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores: permite a un extranjero usar y aprovechar el inmueble “sin constituir derechos reales sobre ellos”, por un periodo máximo de cincuenta años, prorrogable (artículos 11 y 13 de la Ley de Inversión Extranjera). Pero atención: el fideicomiso recae sobre el terreno colindante, nunca sobre la playa ni la ZOFEMAT, que siguen siendo bienes nacionales aparte del lote. Un extranjero con fideicomiso sobre un lote frente al mar sigue sin ser dueño de la arena, y para usar la franja federal necesitaría, igual que un mexicano, una concesión de ZOFEMAT.
Si estás por comprar frente al mar y quieres entender qué te dan realmente los papeles que te muestran, en City Laws puedes reservar una asesoría legal para revisar el título del terreno, el estatus de la concesión y el régimen de acceso antes de entregar un solo peso.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar una playa privada en México?
No. Las playas marítimas y la ZOFEMAT son bienes de uso común del dominio público de la Nación (art. 7, fracciones IV y V, LGBN) y son inalienables e imprescriptibles (art. 13). No se venden ni se compran. Lo máximo posible es una concesión de uso sobre la franja federal, que no es propiedad.
¿La concesión de ZOFEMAT me hace dueño de la playa?
No. La concesión no crea derechos reales; solo te da, frente a la administración y sin perjuicio de terceros, el derecho a los usos autorizados en el título (art. 16 LGBN). Tiene un plazo de hasta 50 años prorrogables, es revocable y al terminar las obras permanentes pasan a la Federación. No es venta ni propiedad.
¿Puedo cerrar el acceso a la playa que está frente a mi casa?
No. El artículo 8 de la LGBN prohíbe inhibir, restringir, obstaculizar o condicionar el acceso a las playas marítimas y a la ZOFEMAT contigua, salvo en los casos que establezca el reglamento. De modo que, por regla general, cerrar el paso o cobrar por él es ilegal, aun teniendo la propiedad del terreno colindante y hasta una concesión.
Soy extranjero, ¿el fideicomiso me da la playa?
No. El fideicomiso te permite usar y aprovechar el terreno privado colindante dentro de la zona restringida, sin constituir derechos reales, por hasta 50 años prorrogables (arts. 11 y 13 LIE). La playa y la ZOFEMAT quedan fuera del fideicomiso: siguen siendo bienes nacionales y su uso especial requiere concesión aparte.
¿Qué pasa cuando termina la concesión?
Al vencer el plazo, o su última prórroga, las obras e instalaciones adheridas de manera permanente al inmueble concesionado pasan al dominio de la Federación (art. 73 LGBN). La concesión además puede extinguirse antes por revocación, caducidad o rescate, entre otras causas (arts. 74 a 76). No garantiza permanencia indefinida.
Aviso legal
Este contenido es informativo y divulgativo sobre el régimen general de las playas y la zona federal marítimo terrestre en México; no constituye asesoría jurídica para un caso concreto, no crea una relación abogado-cliente y no garantiza resultado alguno. La Ley General de Bienes Nacionales, la Constitución, la Ley de Inversión Extranjera, sus reglamentos y los criterios administrativos pueden cambiar y aplicarse de forma distinta según las circunstancias de cada predio y de cada concesión. Antes de firmar documentos o entregar dinero, consulta a un abogado sobre tu situación particular.
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