Te lo deben devolver de inmediato al terminar el arrendamiento, salvo que el arrendador tenga un adeudo o daño que reclamar, en cuyo caso la ley lo obliga a depositarlo ante un juez, no a quedárselo. La ley es clara: si al concluir el contrato hay un saldo a favor del inquilino, el arrendador debe devolverlo inmediatamente; y si el arrendador cree tener algún derecho que cobrar —daños o rentas adeudadas—, no puede quedarse el dinero por su cuenta: la ley lo obliga a depositar judicialmente ese saldo. Y lo que sí puede descontar es corto: rentas no pagadas y daños causados por culpa o negligencia del inquilino. El desgaste normal por el uso nunca se descuenta.
Es de las preguntas que más recibimos en City Laws, y casi siempre viene envuelta en un mito: que “el casero tiene 30 días” o que “puede quedarse el depósito para pintar y arreglar todo”. Ninguna de esas dos cosas está en la ley. A continuación te explicamos, con el Código Civil en la mano, qué es realmente el depósito, cuándo te lo deben devolver y qué pueden —y qué no pueden— descontarte, con las diferencias que aplican en Quintana Roo.
Primero: el “depósito en garantía” no es una figura de la ley
Puede sorprenderte, pero el término “depósito en garantía” no aparece ni una sola vez en el Código Civil Federal ni en el Código Civil de Quintana Roo. No es un descuido: es que la ley no lo define como tal. Se trata de una figura contractual, creada por la costumbre inmobiliaria, que se rige por lo que digan tu contrato y, de forma supletoria, por las reglas del contrato de depósito (Código Civil Federal, artículo 2516; en Quintana Roo, artículo 2774) y del arrendamiento.
Esto tiene una consecuencia práctica enorme: lo que diga tu contrato manda. Por eso, antes de firmar, conviene leer con cuidado la cláusula del depósito, y ante un conflicto vale la pena que un abogado inmobiliario revise qué se pactó exactamente. No existe una “Ley de Arrendamiento Inmobiliario” nacional que resuelva esto por ti.
El estándar legal es la devolución inmediata (no 30 ni 60 días)
Aquí está el punto que más se malinterpreta. El artículo 2422 del Código Civil Federal lo dice con todas sus letras: “Si al terminar el arrendamiento hubiere algún saldo a favor del arrendatario, el arrendador deberá devolverlo inmediatamente, a no ser que tenga algún derecho que ejercitar contra aquél; en este caso, depositará judicialmente el saldo referido.”
El plazo legal para devolver el saldo a favor del inquilino no es de treinta días: es “inmediatamente”. Los “30 a 60 días” que citan muchos portales no tienen base en ninguna ley federal.
En Quintana Roo rige exactamente la misma regla, en el artículo 2693 del Código Civil estatal, con texto equivalente: el saldo a favor del inquilino se devuelve de inmediato al terminar el arrendamiento, salvo que el arrendador tenga un derecho que ejercitar, caso en el cual lo deposita judicialmente.
La frase “depositará judicialmente” es la clave que casi nadie conoce: si el arrendador cree que le debes daños, no está autorizado a quedarse el dinero unilateralmente y decidir él solo cuánto descuenta. Lo correcto es que ponga ese saldo a disposición de un juez. Retener el depósito “porque sí” no es lo que dice la ley.
¿Y el plazo exacto? Lo fija el contrato
Si no existe un plazo legal federal de 30 días, ¿de dónde sale una fecha concreta? Del contrato. El plazo específico de devolución es materia de lo que pacten las partes. Y a falta de pacto, las reglas del contrato de depósito juegan a favor del inquilino: conforme al artículo 2522 del Código Civil Federal (y su equivalente, el artículo 2780, fracción II, del Código de Quintana Roo), la cosa dada en depósito debe restituirse cuando el depositante la pida, aunque se hubiera fijado un plazo que todavía no llega. Lo que no existe es ese “mes o dos” legal y automático que muchos dan por hecho.
Qué SÍ pueden descontarte (y qué no)
El depósito responde de cosas concretas. Según el artículo 2425, fracciones I y II, del Código Civil Federal (y el artículo 2695, fracciones I y II, en Quintana Roo), el arrendador puede legítimamente descontar o retener:
- Rentas no pagadas. El inquilino está obligado a pagar la renta; lo que quede a deber sale del depósito.
- Daños al inmueble por culpa o negligencia. El inquilino responde de los perjuicios causados por su culpa o la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios (así el CCF, art. 2425 fr. II; el texto de Quintana Roo, art. 2695 fr. II, añade además las visitas), más los deterioros que excedan el uso normal.
- Adeudos de servicios (agua, luz, gas). En la práctica se descuentan, pero ojo: su base no es un artículo de “depósito”, sino la cláusula del contrato que te obliga a dejar los servicios al corriente, apoyada en la regla del saldo del artículo 2422.
Y aquí lo que NO pueden descontarte: el desgaste natural por el uso. El artículo 2442 del Código Civil Federal (artículo 2706 en Quintana Roo) obliga al inquilino a devolver el inmueble “tal como lo recibió, salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable“. Es decir: la pintura que se decoloró con los años, el sellador que envejeció, las bisagras vencidas por el uso normal, no son tu responsabilidad. Solo respondes por deterioros que exceden ese uso normal.
Un matiz: las reparaciones menores por el uso ordinario —deterioros “de poca importancia” que causa quien habita el inmueble— sí corren por cuenta del inquilino (artículos 2444 y 2467 del Código Civil Federal; 2695 fr. V y 2725 en Quintana Roo). Pero son eso: menores. Los daños mayores por el paso del tiempo o por causa inevitable no se te pueden cargar.
El inventario firmado: la prueba que lo decide todo
¿Cómo se sabe en qué estado recibiste el inmueble? Con el inventario, la prueba clave que la ley premia tener. Según los artículos 2442 y 2443 del Código Civil Federal (artículo 2706 en Quintana Roo):
- Si recibiste el inmueble con una descripción expresa —un inventario firmado con fotos y detalle— debes devolverlo conforme a esa descripción. Eso te protege: lo que ya estaba dañado al inicio, quedó documentado.
- Si lo aceptaste sin inventario, la ley presume que lo recibiste en buen estado, salvo prueba en contrario. Esa presunción juega en tu contra y le facilita al arrendador imputarte daños.
La lección es directa: nunca entres a una renta sin inventario firmado por ambas partes, con fotos fechadas. Y nunca la entregues sin un acta de salida igual de detallada.
La presunción de deterioro a cargo del inquilino (federal y en Quintana Roo)
Tanto el Código Civil Federal (artículo 2468) como el Código Civil de Quintana Roo (artículo 2726) establecen que la pérdida o deterioro de la cosa alquilada se presume siempre a cargo del arrendatario, a menos que pruebe que sobrevino sin culpa suya. Esta presunción NO es exclusiva de Quintana Roo. En ambos regímenes convive con la regla del desgaste normal (arts. 2442/2443 CCF y 2706 CC-QR), que exime lo menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.
Traducido: en Quintana Roo, ante un daño, se presume que fue culpa del inquilino y es él quien debe probar que no lo fue. Esto invierte la carga de la prueba en contra del inquilino, y hace que el inventario de entrada y de salida sea todavía más importante para defender tu depósito.
El depósito es garantía, no el pago del último mes
Otro mito frecuente: “no pago el último mes, se lo cobran del depósito”. Cuidado. Por su naturaleza, el depósito es una garantía que cubre daños o adeudos y se restituye al final (contrato de depósito, artículo 2516 federal / 2774 de Quintana Roo), mientras que pagar la renta es una obligación distinta (artículo 2425 fr. I federal / 2695 fr. I estatal). Usar el depósito para el último mes solo procede si así se pactó; si no se acordó, sigues obligado a pagar la renta y el depósito se te devuelve al final. La ley no lo prohíbe, pero tampoco lo presume: depende de lo que firmaste.
| Concepto | ¿Se puede descontar del depósito? | Fundamento |
|---|---|---|
| Rentas no pagadas | Sí | CCF art. 2425 fr. I / CC-QR art. 2695 fr. I |
| Daños por culpa o negligencia del inquilino | Sí | CCF art. 2425 fr. II / CC-QR art. 2695 fr. II |
| Deterioros que exceden el uso normal | Sí | CCF art. 2442 / CC-QR art. 2706 |
| Servicios (agua, luz, gas) al corriente | Sí, si se pactó | Cláusula contractual + CCF art. 2422 |
| Desgaste natural por el uso y el tiempo | No | CCF art. 2442 / CC-QR art. 2706 |
| Deterioro por causa inevitable | No | CCF art. 2442 / CC-QR art. 2706 |
Si no te lo devuelven, ¿es un caso para Profeco?
Normalmente no. Profeco no suele ser la vía para un arrendamiento de vivienda entre particulares. Conforme al artículo 73 de la Ley Federal de Protección al Consumidor, los actos sobre inmuebles solo quedan sujetos a esa ley cuando el proveedor es un fraccionador, constructor o promotor que asesora y vende vivienda al público, o en operaciones de tiempo compartido.
Un conflicto por el depósito en una renta común entre particulares se resuelve por la vía civil —el juzgado del arrendamiento— conforme al Código Civil estatal y al Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares. Si tu casero se niega a devolver el saldo, documenta todo antes de reclamar. Para revisar tu caso concreto, en City Laws puedes reservar una asesoría legal.
¿Y las reformas de 2024-2026? Qué cambió y qué no
A nivel federal no se creó ningún plazo ni tope para el depósito. El Código Civil Federal sigue vigente con su última reforma publicada en el DOF el 14 de noviembre de 2025, pero esos ajustes fueron procesales (para armonizar con el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares); no regularon el depósito en garantía.
Sobre la reforma de la Ciudad de México que quizá hayas visto en las noticias: la reforma al Código Civil de la CDMX (artículos 2448-D y 2448-F) y a la Ley de Vivienda, publicada el 28 de agosto de 2024, topó los aumentos de renta a la inflación anual de Banxico y creó un registro digital de contratos. Pero solo aplica en la Ciudad de México, no en Quintana Roo, y ni siquiera reguló el monto del depósito ni un plazo para devolverlo.
La conclusión clave: en México no existe un plazo legal uniforme de 30 o 60 días. El estándar es la devolución inmediata del saldo a favor del inquilino al terminar el arrendamiento (artículo 2422 federal / 2693 de Quintana Roo), y el plazo concreto lo pacta el contrato.
Preguntas frecuentes
¿En cuántos días me deben devolver el depósito?
La ley no fija 30 ni 60 días. El artículo 2422 del Código Civil Federal (2693 en Quintana Roo) ordena devolver el saldo a favor del inquilino “inmediatamente” al terminar el arrendamiento. El plazo puntual de entrega lo fija el contrato. Si el arrendador cree que le debes daños, no puede quedarse el dinero: debe depositarlo judicialmente.
¿Pueden descontarme la pintura y el desgaste normal?
El desgaste natural por el uso y el paso del tiempo no se descuenta (artículo 2442 del Código Civil Federal; 2706 en Quintana Roo). Debes devolver el inmueble como lo recibiste, salvo lo menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. Solo respondes por daños que exceden el uso normal o causados por tu culpa o negligencia.
¿Puedo no pagar el último mes y que lo tomen del depósito?
Solo si así se pactó en el contrato. El depósito es una garantía para daños y adeudos, no renta adelantada. Salvo pacto expreso, sigues obligado a pagar la renta y el depósito se te devuelve al final. Revisa la cláusula del depósito en tu contrato antes de decidirlo.
¿Sirve reclamar el depósito ante Profeco?
Por regla general no, si es una renta entre particulares. Según el artículo 73 de la Ley Federal de Protección al Consumidor, los inmuebles solo quedan bajo esa ley cuando el proveedor es fraccionador, constructor o promotor que vende vivienda al público. Un conflicto por depósito en una renta común se resuelve por la vía civil.
¿Qué me protege más para recuperar mi depósito?
El inventario firmado por ambas partes, con fotos fechadas, tanto al entrar como al salir. Sin inventario, la ley presume que recibiste el inmueble en buen estado (artículos 2442 y 2443 del Código Civil Federal), lo que facilita imputarte daños. La ley presume, tanto a nivel federal (art. 2468 CCF) como en Quintana Roo (art. 2726), que el deterioro corre a cargo del inquilino salvo que pruebe lo contrario; por eso el inventario de entrada y salida es decisivo.
Aviso legal
Este contenido es informativo y divulgativo sobre el marco general del arrendamiento y el depósito en garantía en México; no constituye asesoría jurídica para un caso concreto, no crea una relación abogado-cliente y no garantiza resultado alguno. El Código Civil Federal, los códigos civiles estatales y los criterios de los tribunales pueden cambiar y aplicarse de forma distinta según las circunstancias de cada contrato y de cada inmueble. Como el depósito es una figura contractual, lo pactado en tu contrato es determinante. Antes de reclamar, retener o entregar dinero, consulta a un abogado sobre tu situación particular.
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